丁建萍：創(chuàng)新房地產(chǎn)融資渠道 信托業(yè)順勢而為
來源：www.beiwo888.cn 時間：2005-08-24
“信托作為一種區(qū)別于銀行的替代性的融資方式，通過基金化運(yùn)作的房地產(chǎn)投資信托介入房地產(chǎn)市場，不單單是部分解決了融資的問題，更重要的是符合房地產(chǎn)市場的國際化趨勢。目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中一般都是由銀行資金在支撐著，而國際上大的地產(chǎn)商都是由基金支持，所以我們開發(fā)基金化的房地產(chǎn)投資信托可謂順勢而為?！边@是杭州工商信托投資公司執(zhí)行總經(jīng)理丁建萍對基金化房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品的態(tài)度。
今年，面對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控和市場環(huán)境的變化，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)向?qū)⑿碌娜谫Y模式的探討，如何把房地產(chǎn)與信托相結(jié)合成為房地產(chǎn)業(yè)與信托業(yè)人士共同關(guān)注的焦點，房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品作為創(chuàng)新型融通渠道由此應(yīng)運(yùn)而生。利用信托手段介入房地產(chǎn)業(yè)，是房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新；這些信托產(chǎn)品的涌現(xiàn)，絕不是一個個獨(dú)立的事件，它們將是信托與房地產(chǎn)融合的房地產(chǎn)金融信托創(chuàng)新某一成長期的截面。
“隨著本次宏觀調(diào)控的作用逐漸顯現(xiàn)，意味著中國房地產(chǎn)業(yè)從拿地——開發(fā)——銷售——服務(wù)的這種粗放式經(jīng)營方式告一段落；同時，隨著城市化進(jìn)程的加速，房地產(chǎn)業(yè)將經(jīng)歷重新洗牌的過程而進(jìn)入到講究物業(yè)品質(zhì)、追求物業(yè)增值空間的集約化模式的新時代，經(jīng)過8-10年的發(fā)展，將最終轉(zhuǎn)為個性化消費(fèi)定制模式。這是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期的必然趨勢。在上述背景主導(dǎo)下，基金化房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品將因其特有的比較優(yōu)勢而有其巨大的市場前景。信托公司通過為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供全方位、個性化的金融信托服務(wù)滿足房地產(chǎn)業(yè)拓寬融資渠道的需求，房地產(chǎn)信托也將憑借靈活的操作性脫穎而出?；鸹姆康禺a(chǎn)投資信托產(chǎn)品在發(fā)行上不是針對項目，而是針對整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)?！倍〗ㄆ颊f。
丁建萍認(rèn)為，在中國的商務(wù)房地產(chǎn)市場變得越來越重要的今天，商業(yè)物業(yè)的投資潛力與價值空間很大。杭州的房地產(chǎn)市場經(jīng)過十多年的發(fā)展，已經(jīng)出現(xiàn)了一些新的跡象，大批物業(yè)的建成，急需長期持有的產(chǎn)權(quán)投資。而市場上目前的投資工具多是短期開發(fā)的融資，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足房地產(chǎn)商的需求?；鸹姆康禺a(chǎn)投資信托產(chǎn)品能較好地解決這一問題。例如：對于大量的商用物業(yè)，通過財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)信托的形式進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，以信托資金整幢收購物業(yè)并長期持有，聘請專業(yè)的經(jīng)營管理公司進(jìn)行管理，按期收取租金支付投資者回報。通過基金化的房地產(chǎn)投資信托計劃在資本市場上籌集資金，房地產(chǎn)資產(chǎn)原有持有人通過讓渡一定時期的物業(yè)擁有權(quán)或擁有權(quán)的一部分（房地產(chǎn)租金的收入源）獲得融資，在信托期滿后仍可保持對物業(yè)的所有權(quán)和控制權(quán)。在當(dāng)前中國房地產(chǎn)開發(fā)商的資金來源非常單一和有限的情況下，通過基金化的房地產(chǎn)投資信托運(yùn)作，將會增加房地產(chǎn)項目的流動性。同樣通過這樣的支持，也會提升房產(chǎn)物業(yè)開發(fā)的品質(zhì)。
研究表明，信托投資公司至少可為房地產(chǎn)企業(yè)提供三種服務(wù)。首先是債務(wù)融資型的信托，即針對項目的結(jié)構(gòu)性信托貸款。比如：在一些房地產(chǎn)商在進(jìn)行銀行貸款和按揭貸款中有缺項的項目，通過信托方式的過橋貸款補(bǔ)足這種缺項。其次是權(quán)益融資型信托（股權(quán)方式信托），即以投資信托方式介入房地產(chǎn)中，調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)，增加新的金融投資人（信托投資人代表），使其符合房地產(chǎn)商開發(fā)中關(guān)于自有資本金比例的要求。采取權(quán)益投資的方式，集合委托人的信托資金，投資于某個房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)原來的股東在一定的時間之后再回購股權(quán)，回購資金分配給原來的投資者，房地產(chǎn)公司主要得到了原始的投資所需要的資金。股權(quán)投資信托是信托對房地產(chǎn)延伸服務(wù)之一。再次是通過交易的方式開拓除了股權(quán)以外其他房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。以財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)信托方式，設(shè)計以信托資金買斷房地產(chǎn)存量資產(chǎn)的方式的交易結(jié)構(gòu)，整購以后以租金方式向其他的金融產(chǎn)品進(jìn)行延伸，在這種金融產(chǎn)品買斷以后租金收入和支付給投資人回報間形成一個合理配置。或是以房地產(chǎn)項目設(shè)立財產(chǎn)信托，房地產(chǎn)持有人取得信托受益權(quán)，并將這種信托收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者，投資者獲得該項房產(chǎn)產(chǎn)生的收益，在財產(chǎn)信托規(guī)定的時間結(jié)束之后，委托人得到原始的投資和收益。標(biāo)準(zhǔn)化的房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品，通過信托的手段，把中小投資人資金集合在一塊，透過房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品的基金化運(yùn)作這種方式直接服務(wù)于房地產(chǎn)業(yè)，形成一個回收期，這種產(chǎn)品不僅一方面加大了投資人投資房地產(chǎn)通道，拓寬通道，更重要的是使這種產(chǎn)品對房地產(chǎn)商特別是發(fā)展商存量資產(chǎn)的證券化起到積極的作用。
丁建萍表示，銀監(jiān)會的《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》征求意見期已經(jīng)結(jié)束，正在準(zhǔn)備出臺。該辦法的出臺有望給基金化運(yùn)作的房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品帶來更好的發(fā)展機(jī)遇?！稌盒修k法》中，取消了集合資金信托200份合同的限制，同時規(guī)定募集資金必須不少于5億元，投資期限不得低于3年，而且要進(jìn)行組合投資。這些規(guī)定大大強(qiáng)化了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的產(chǎn)業(yè)基金特征，擴(kuò)大了募資規(guī)模，可以形成組合投資的優(yōu)勢，加強(qiáng)了信托產(chǎn)品的流動性。就此而言，已經(jīng)具備了房地產(chǎn)信托基金的基本要素，同時，也符合發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)金融發(fā)展趨勢。
(xintuo摘自金融時報)